搜房购买推荐指数报告第二期江宁篇

1、 推荐项目：东郊小镇

项目地址：江宁区麒麟镇东郊小镇第一街区

销售均价：6000元/平方米

开发企业：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司


总指数：  8.88分
分项指数：
外部配套  8.6     内部规划 8.7
市政交通  8.8     自然环境 9.2
价格指数  9.0     投资潜力 9.0

编辑点评：我们先从区位板块来看，大体上来说，东郊小镇和麒麟山庄这两个社区都位于南京新东郊片区的东端，距离片区核心的麒麟镇约两公里。在实地现场勘察和从已经购买此版块社区的业主处可以反映出，虽然此片区距离南京主城的绝对距离也达到了15—18公里，但与江宁板块我们所选取的其余两楼盘所处的区位相比，在此买房置业的业主们多还有一种心理上的倾向，即完成能够入主城东的梦想。这个心理和居住习惯的因素，也不能不说促成了业主选择时的一大动因。路网方面主要由宁杭公路和沪宁高速组成两条快速通道保证项目的通达性。公共交通方面除了已进入日常运作的几条线路之外（55、309、314、游5、太作、南汤等公交线路），南京地铁2号线计划2009年开通至马群，值得称道的是东郊小镇也已经兑现承诺的开通上下班时间的社区巴士，从目前的运作情况来看，基本达到了他方便在主城工作业主的初衷，应该算是它的加分点；

另外区位方面此处两盘优于另外两盘的另一个因素是自然环境因素，位于南京三大风景区环抱之中,西临钟山,东傍汤山,北接佛教圣地栖霞,. 小镇对面的青龙山预计要建森林公园，加上原来的汤山旅游区一片，可以说此区域的业主稍稍伸展筋骨，就触及旅游区，当然这一线应该也是南京城里每天最早见到太阳升起的地方了。而自然环境的优势往往是不可复制的稀缺资源。

外部配套方面，实事求是讲，无论是生活配套还是商业配套都还有比较长的路要走，例如，一期已进驻的业主反映，菜场的菜品种少，价格不便宜，要买一些品种如鱼、虾，还是要去麒麟门买。周围医疗药店等并不近便，偶遇个常见病想寻个药店也不容易。但小镇本身一个总建筑面积超百万平方，计划容纳人口达3.5万的大型生活社区加上周遍其他的大盘表现出的良好的销售势头，一个可以预期的大趋势是，随着每期业主的不断进驻，此版块的人气和相关配套必将日趋完善，这一点从东郊小镇第一街区与住宅同步建设引进便利店、洗衣店、快餐店、影音店、美容美发店等可以预见。

内部设施方面，东郊小镇在后期的规划建设中应该说更为细致了，功能合理性方面除做到基本的人车分离等指标外，业主进入小区采用刷卡进入，小区配置了黑白监视系统，同时保安24小时巡逻等措施给业主再多加了一重安全保障。景观上设计了一条贯穿整个组团的活水水系为主轴的景观带，在中央景观带中种植了香樟、银杏等名贵树种，以及在每两栋之间都辅助各类小景从而使绿化率达到43％。再有，高性价比“全精装”交付社区应该是小镇在周边楼盘中最为亮眼之处了。

价格与投资指数方面，东郊小镇连续三期火暴销售，曾创下2006年一年销售2000多套的神话，从销售价格的走势看，小镇基本保持着走高的趋势，自一期以3104元/平米开盘以来，至二期同类型物业的销售均价已经达到了3600元/平米，而时至今日，均价已报至6000。要特别指出的一点是东郊小镇的高性价比特征，其精装修小户型的产品即使在现在的精装修住宅产品中，仍然可以冠以“价格盆地”之名，而其精装小户型的跃层产品更是其高性价比的代表作品。可以看到，无论是从其在南京整体房价水平的梯度上还是从未来的升值空间来讲，形势都是颇为乐观的。

分项指数之外，我们还很乐于与各位分享的一点则是此区域（包括小镇和麒麟山庄）的业主族群特点，多高知人群。这主要是项目周边南农大，仙林大学城，以及部分科研院所的教师和科研人员购买该项目的比重较大。从业主构成分析，东郊小镇如果合理的规划和促进业主沟通，将有可能成为知识型社区。这一点也是我们给予小镇和麒麟山庄总体更高评价的原因之一。

项目简介：东郊小镇位于南京东郊麒麟镇，位于南京三大风景区环抱之中,西临钟山风景区,东傍汤山风景区,北接佛教圣地栖霞山,景色怡人,空气清新。占地1916亩，总建筑面积超过100万平方米，初步规划总人口3.5万。项目一期第一街区用地面积为75222.6平方米，合计约112.8亩。第一街区规划总建筑面积为10万平方米左右，其中住宅约为96000平方米，商业用房约为1400平方米，一期共计36幢房屋，除了19号楼为7层挑高高层住宅以外，其余的均为6层普通多层住宅（21号楼为5层样板房），住宅合计为963户。


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