南京城北版块新开楼盘分析报告

南京城北版块包含栖霞区和下关区

栖霞区是老的工业区，污染问题较多，随着南京楼市近几年的不断发展，城北的大型工厂开始向江北和江宁搬迁，目前政府规划中栖霞区将会打造幕燕风光带、大型居住区和高新产业区住宅。地铁一号线通车以后，以迈皋桥为商业中心迅速辐射尧化门等高新产业区。

下关区原是老的拆迁棚户区，随着南京楼市近几年的不断发展，政府开始打造滨江风景区，以世贸、锋尚为首的豪宅拔地而起，颠覆了老南京对下关的印象，当然，不可置否，下关的棚户区依旧在某些位置存在着。

本文并不探讨已开盘的楼盘，着重就未开盘的楼盘进行展示和分析，毕竟第一次开盘的楼盘开发商急于套现，有着很明显价格上的优势，希望对有首次置业或者投资需求的网友有一定的帮助。

栖霞区版块预计新开楼盘

楼盘名：新城尚座花园
项目地点：栖霞区迈化路合班村292号
开发商：南京新城创置房地产有限公司
容积率: 1.70
绿化率: 30%
新城尚座占地23000平米，总建筑面积近40000平米，采用全新的“星座式”规划布局，5 栋小高层住宅构筑起“一轴、两心、三带、四组团”的布局规划。采用新古典主义建筑风格，彰显尊贵。

分析：该项目量较少，总共只有5栋小高层，靠近兴卫村，售楼处目前已经公开，开发商预计售价在9000元/m2。旁边的壹城、兴都花园等小产权房子目前均价在4500左右，对比位置更好的城北超级大盘中电.颐和家园，该定价稍贵一些，新城的品质能否和相对中电多出的几百块打上等号，只有日后才可以考证了。

项目名：左右阳光
地址：栖霞区迈皋桥街道迈尧路旁
开发商：仙林房地产
容积率: 1.50
绿化率: 35.02%
项目规划总占地面积26900㎡，总建筑面积54029.24㎡，其中住宅用地40052.37㎡，公建用地244.57㎡，地下建筑面积11711.75㎡
项目规划建有6层-11层共6栋住宅，总户数388户，可容纳1358人入住。小区建有停车位339个，地上停车位39个，地下停车位300个。

位置图

效果图

分析：该盘的体量也较小，总共6栋住宅，总户数388户，楼盘处于的位置也相对成熟，步行至迈皋桥地铁站在10来分钟，今年下半年铁定开盘，价格应该是紧盯不远处的中电.颐和家园，如果该盘售价超过中电.颐和家园，则不具备性价比，毕竟中电的整体配套、景观要更为杰出，开发商为有国企背景的仙林房地产，开发过的楼盘以别墅，花园洋房为主，该项目的绿化和景观应该是其特色。

 御湖国际
玄武区龙蟠路153号
江苏明城房地产开发公司
销售许可证 200810002w
“御湖国际公寓”占地11000平米，总建筑面积70087平米，其中：地上两幢共计54282平米（a幢32f，1-4层为裙楼、5-32层塔楼；b幢34层，1层为裙楼、2-34层为塔楼）；地下两层、共计15805平米。该项目裙楼以商业、办公、会所为主，塔楼共计828套、面积30-130平米，为精装修公寓商品房；地下室为自行车库、汽车库和配电房等公建配套设施。

点评：严格来说御湖国际并不是栖霞区的楼盘，但他是属于城北版块，而且这个盘的捂盘时间的确是长，从06年就号称要开盘，一直到现在都没有具体的开盘时间，前端时间有消息透露出开发商有意售价1.6万/平米 ，销售许可证是早就拿到了，看来开发商还是想等等锁金村的长发.无庶（号称均价2.5万）准备再次抬价
总体来说由于小区虽然交通很方便，但生活配套较差，卖菜、看病什么的还是要依靠锁金村的资源，加上周围火车和新庄高架的噪音，明显是不值的1.6万这个价的，总之该盘适合投资，如果定价在1.2万左右可以入手。

项目名：银河湾卓苑
项目地址：栖霞区金尧花园的南侧，栖霞区政府所在地的北端
开发商：南京华光房地产开发有限公司

地块背景：2007年10月18日，举行的尧化门地块最后成交的楼面价的确在4000元/㎡左右。经过34轮的争抢，华光地产1.53亿将该地块收入囊中，楼面价（每平米的地价成本）锁定在3925元/㎡。业内人士分析，加上各项成本，地块上市的成本价将在7000元/㎡以上，预计未来售价将冲八。

分析：该项目为别墅项目，主打联排别墅，位于尧化门，华光地产定位该盘为高端楼盘（貌似华光自从麒麟版块的银河湾之后就开始爱上高端产品）其实从居住角度来说，尧化门不是个好的选择，目前尧化门工厂较多，人文坏境也较差。开发商可能会在宣传资料中加上地铁一号线北延和7号线的利好，但要知道，这些要实现最起码都在2015年以后。

赞成尧化门项目
项目地址：尧化门原洗涤厂地块
开发商：南京赞成房地产开发有限公司
容 积 率 1.4
绿 化 率 30%
南京赞成房地产开发有限公司在2007年6月份以1.04亿元拍到的尧化门原洗涤厂地块，目前还在拆迁当中，开发商以分期付款给政府的形式进行拆迁。这块地是二类居住用地，占地近3万平方米，起拍价是4300万，经过11轮竞拍最终被赞成拿下，参与竞拍的企业还有栖霞建设。这块地容积率1.4，绿化率是30%，因为限高21米，所以预计将来会是多层住宅区

点评：该项目预计会在今年下半年上市，土地已经拆迁完毕，全面开工了。 预计售价7500左右，大坏境也与银河湾卓苑相似，大家可以参考楼上。
开发商曾经成功开发过新庄的项目赞成.湖畔居，入住率较高，开发商是浙江的，楼盘品质中规中矩。

盈嘉·尧化门项目
开发商：南京盈嘉恒升实业有限公司
项目地址：栖霞区尧化街道前新塘地块
该地块容积率≤1.9
盈嘉·尧化门项目，南京市栖霞区尧化街道前新塘地块，东至规划五号路，南至金尧路，西至四号路，北至规划六号街。地块建设用地面积5.28万平米，总建筑面积约10万平方米。
周边环境：尧化门是南京城区周边价格低谷区域，地理环境使得该板块相对封闭，随着二桥高速、栖霞大道、尧新大道的融会贯通，生活配套的日趋成熟。

点评：该项目大坏境与上述2盘相似，盘量尚可，总建筑面积达10万平方米 预计6月推广并确定案名，10月左右上市，从过去盈嘉做的几个项目来看 都是属于中低端：包括颐家春天、合家春天、花雨南庭等，相信此盘也不会例外，价格预计在7000元/平米。