新城地产：专业化视野中的“诚”“实”房企

闵远松静得令人震惊。

这种静好像一幕无声的历史纪录片，无论画面是长河直下、戟戈铁马亦或岁月变迁，从始至终，他只是胸怀万壑后的平静。

2008年暮春，常州落雨的季节，笔者推开闵运松办公室的门，阅读了这份深刻而淡定的静。而在与他共事的下属们眼中，这位新城房产股份有限公司的副总裁，被具体地理解为镇定、从容、睿智且见识广博。如此，约1个小时的采访后，笔者也稍理解了为何在几乎全国的上市房企们都狂欢于融资盛宴中时，新城房产仍能坚持走一条稳健扩张之路。时下，国内多数房产商们陷入缺钱困境，布局长三角的新城，仍在稳步拓展。过去的15年，新城房产的每一步都走得踏实并且纯粹。

15年回首：真诚做人，踏实做事

在常州有一个叫做“新城会”的俱乐部，俱乐部会员们都是新城房产麾下楼盘的业主。在不同的季节，“新城会”有不同的会员活动，运动、晚会、旅游、美食节……不一而足。会员们持有VIP卡，持卡会员可以在常州的国美电器、月星家居、常州金店、亚细亚影城、信元汽车维修、韦博国际英语等数十家常州高档消费场所享受最低折扣。同时有一本叫做《新城会》的杂志每月出刊，除了新城房产的最新动态，刊内还有涉及房产、居家、娱乐、生活等各领域的趣味栏目，也不乏“新城会”会员们的诗歌、游记甚至摄影作品刊出。

这种颇具品味的俱乐部生活，会员们称其为“新城文化”。

实际上，为业主缔造品味生活的新城房产并非只为富人造房。从1993年成立至今，新城房产的企业文化一直是“真诚做人，踏实做事”，“诚”、“实”的理念使得新城楼盘也一直走亲民路线。新城麾下目前在常州的新城公馆、新城南都、新城公园一号、金色新城、新城蓝钻、玉龙湾、尚东区等十余家楼盘分布在武进、主城、新北等各大板块，除纯高端项目外，新城商品房的售价几乎是区域中最低的。以武进中心区为例，莱蒙城、御城、天隽峰等几家外来大盘住宅的售价已达到4800元/平方米，但新城在该区域住宅项目的均价一直维持在4500元/平方米上下。

“我们定价不高，是因为对城市有感情，希望她的房地产市场健康发展，而非涸泽而渔。”闵远松这样解释新城的定价策略。而一度，有业内人士猜测新城是利用在常州的土地储备优势大面积低价出击，迎战各家地产商；甚至也有人士认为新城的中等定价以及促销活动是缘于资金链紧张。

而据闵远松介绍，B股上市的新城其实从未通过股市融资，一直走稳健的融资、扩张路线。公司成立15年来，年开发量累计增长了200多倍。在常州房地产市场上，新城房产的份额稳定在20％左右。这意味着，常州每100套房子中，有20套是新城建造的。而这20套房几乎是被市民抢购的，因为适中的价格，和值得信赖的品质。

按照闵远松的阐释，新城不是做单个项目，追求一定期限内的高利润；而是做一家企业，通过品质控制和管理利润，谋求长期发展。

2001年起，新城走出常州，进军南京、上海、昆山、苏州、无锡等长三角其他城市。目前，新城在长三角数个城市有24个项目同时启动，待开发土地2700余亩，总资产超过97亿元，并连续两年蝉联江苏省房地产业综合实力五十强第一名。以真诚、踏实为企业文化的新城地产，赢得了业内“常州万科”的称号。

15年展望：专业创造价值

哲学家安托•法勃尔•多里维说：人类是一种使思想开花结果的植物，犹如玫瑰树上绽放玫瑰，苹果树上结满苹果。

而坐在闵远松面前，几乎可以肯定他一定是那种用思想征服世界的人。这个时代早已不是英雄创造历史的时代，但一群思想上的强者，却可以制造领域内的王国。新城房产正是给闵远松这样的思想者们提供了开花结果的宽阔土壤。

2000年7月，武汉大学国民经济学研究生毕业的闵远松进入新城房产，时26岁。仅在第二年，闵远松就升任投资部经理。而后，历任公司总经理助理、副总经理。笔者见到他的时，已是新城房产的董事、副总裁。

“其实闵远松的气质更容易让人相信他是海归那一类，”做为新城房产的旁观者兼竞争对手，常州本土一位房企老总如是评价闵远松，并为新城对人才的重用钦佩不已。而新城董事长王振华、总裁吕小平、副总裁闵远松们早已在思索第二个15年、第三个15年企业如何将“专业化”做得更深。

闵远松将房地产企业分成两类，一类是“囤地为王”型的，靠圈地聚敛资本；另一类是“快速开发”型的，在开发的快速周转中赚取利润。新城属于后一种。所以，目前新城的扩张野心并不大，在维持常州20％份额的基础上，“布局长三角，深入专业化，”将新城打造成长三角最具成长性和竞争力的房地产标杆企业。

新城在专业化上的深入，表现在对产品的深入研究、创新上。2008年，新城房产在常州在成立了专门的产品标准化研究基地。以提升产品的品质性能、提升生产效能、提升客户的价值为目的的研究，在研究客户需求，设计标准化、产品定性等方面竭尽全力。新城想做的，是打造全新的建造理念，带来一场“住宅标准化“的创新革命，包括建造、家居方案、品质居住等各个方面。

“还原建筑本身的艺术，将建筑、规划、景观与各种高品质现代生活功能配套与自然、与城市相契合是新城房产多年探索后得出的结论之一，”闵远松好像在翻一页历史书，同时也指向了未来。“而如零浪费户型设计、多方案居家设计、精装修住宅都是新城产品研究的成果。而在‘标准项目扩张’的同时，‘高端项目拓展’也已提上日程。”

 15年论势：见证城市地产进程

经济学出身的闵远松毫不讳言对常州房地产市场的判断。

 在闵远松看来，常州楼市从没有“疯狂”过。即便在全国楼市集体猛涨的2007年，常州全市也只是上涨了400－1000元/平方米。就全国楼市而言，长三角本身相对健康，而常州在长三角各城市中更显温和。
新城房产成立于1993年，几乎是与中国房地产市场同步发展的，亦是常州楼市的见证者。仅常州而言，除了市场历来稳健的特点，常州政府每年在基础设施上的投入也支撑了市场稳步上行的趋势。“常州房价每年10％的增幅相对正常，”闵远松得出了如是结论。

针对时下楼市偶尔爆出的“崩盘论”、“剧变论”，闵远松并不以为然。他认为，房地产市场的发展取决于自身的静态购买力是否具有增长性、增量需求是否具有动力、供应与需求之间是否匹配等三个方面。仅从购买力上讲，长三角并不缺乏。但不同的城市具有不同的特点，比如上海已经不单纯是上海人的上海，他是全国甚至全世界视野内的上海，楼市也染上了世界性的特点。而常州不同，本土消费是主力支撑，均价4000元/平方米左右的房价，抛除地价成本、建安成本、人力成本、营销成本等，利润只有数百元。即便真的出现全国性房价下行，常州房价的构成也决定了其下行空间的有限。

时下常州值得关注的现象之一是，此前橄榄形的楼市特征在慢慢蜕变。闵远松分析，此前的常州楼市的组成是处于中间段的普通商品住宅比重较大，高端物业和低端物业较少。进入2008年以来，一批外来地产商力求打造不同特色的高端物业，包括新城在内的本土地产商们也在高端项目上不断拓展。未来常州楼市上高、中、低端产品的梯度分布将更加丰富。