刚需释放改善回升 麒麟板桥崛起定义楼市新格局

据搜房网数据监控中心的统计，截至3月31日，南京楼市在“金三”共有33家楼盘上市，共计推出5036套新房源，环比2月1291套的房源上市量大涨了290%，推盘量环比2月的10家也大幅上涨了230%。同比2011年3月21家楼盘3500余套的新推房源，上市量上涨了近五成，推盘量上涨了57.14%。刚需购买力在房价下跌和首套房利率放松的双重利好之下得到充分释放，各家楼盘平均去化率在六成左右，"金三"楼市的热销让开发商真正感受到了楼市"春天"的来临。

据统计，3月南京八大板块中江宁板块和仙林板块的推盘量最多，分别为13家和8家；而从上市量来看，推出1889套新房源的江宁板块和上市913套房源的河西板块分别位居一、二位。城中和城北板块在"金三"销声匿迹，均没有新房源推出。综合来看，除个别楼盘之外，各板块实际上市量和预计上市量差别不是很大，甚至有板块超计划推新，显示出开发商在"金三"楼市普遍回暖的大环境下跑量促销的决心以及信心。

刚需释放拉动改善型回升 江北板块地位受到撼动

南京楼市在2月中旬就开始逐步进入了"小阳春"，刚需购买力的持续释放以及各家银行对首套房贷款利率的逐渐放松都给了开发商推盘的信心，各家开发商抓住这一机会，大量上市新房源迎合市场需求。

3月刚需购买力的释放也拉动了改善型需求的回升。从上市房源分布看，主打改善型购房定位的河西板块上市量大幅上升，而仙林、江宁、江北和城南推出的房源则多以刚需定位为主。刚需传统首选之地的两江板块在此轮降价潮中的地位受到了挑战，其中一向主打刚需的江北板块3月只有5家楼盘上市了848套新房源。开发商推盘不积极主要是由于目前桥北各家楼盘的价格已经基本触底，继续下跌的可能性不太大，再加上品牌房企中海万锦熙岸首次开盘"8"字头的定价，使得周边各家开发商目前均处于观望状态，因此江北板块近期一直较为沉寂。

麒麟板桥迅速崛起 楼市格局或重新调整

较之于江北板块的相对平静而言，近期江宁板块中的城东区域以及城南板块由于麒麟片区和板桥片区多家楼盘的热销，在"金三"抢得了不少"戏份"。城东麒麟板块的东郊小镇的加推了两次都取得了近九成去化率，城南板块的刚需热盘金地自在城也同样加推了两次共计上市了近500套左右的新房源抢占"金三"市场，目前只剩余30几套房源。

从上市量来看，位居首位的江宁板块主要凭借着麒麟以及大学城区域楼盘的超高性价比博得了众多购房者的青睐，地铁1号线南延线的交通优势和日益完善的配套提升了板块的升值潜力，不断被刷新的江宁板块谷底价，也成为刚需置业者选择江宁落户安家的重要因素。

楼市库存量跌破5万套 "银四"开发商推盘热度依然不减

南京楼市库存自上周六以来首次跌破5万套，认购及成交量日益攀升，目前日均认购成交套数均维持在250套左右，其中认购量有5天冲破300套，3月17日更是冲到了481套。压抑了一年多的刚需集中爆发引致3月份南京楼市成交量急剧攀升，加上目前政策已经基本见底，开发商都是以降价跑量的心态迎接购房者。

"金三"楼市的回暖给了开发商上市推新的信心，而多家银行对首套房贷利率的放松也给前期持续观望中的刚需一族下定决心出手的勇气。据搜房网数据监控中心统计（截至3.21），南京八大板块预计将有33家楼盘在4月份上市，所推房源将超过5000套。其中纯新盘仅有6家，分别为爱涛逸珍公馆（城南）、蓝天华门国际花园（城中）、中山骏景（城中）、紫金上河苑（河西）、郑和国际广场（河西）、中北英郡（河西）。从板块整体情况来看，江宁和江北分别有12家和5家新盘上市，城南、仙林分别有4家，城中、河西各有3家，城北、城东各有1家。

虽然"金三"以来楼市去化速度加快，消化了前期庞大的库存，但是对于各家开发商来说，销售压力依然很大，随着自住型需求的逐渐递减，本轮房价的"杀跌性回暖"只能或许也只能解南京楼市一时之渴，本轮市场回暖能够维持多久，仍然取决于开发商的定价能否基本达到购房者的心理预期，总体看来上半年南京楼市将依然维持买房市场。 

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