河西奥体片区置业调查研究报告南京搜房南京新房南京楼市

前言：
　　2006年南京楼市快速增长，在此大环境下河西奥体楼市摆脱了近两年来宏观调控造成的观望气氛，商品房走量与房价再次出现增长高峰。另一方面随着市场优化调整，购房者对各片区需求程度也发生了较大的变化。据南京某研究机构去年底公布的调研报告表明，现阶段市民购买意向最强的板块已由城中板块转变为河西板块。因此为了深度了解购房者对该板块特别是奥体片区的需求意向，搜房网依托中房指数系统通过网上在线投票，电话问卷两种形式对搜房网500余名网友进行了《河西奥体片区置业调查》。
　　此次调查共采样数据517组，有效数据482组，数据有效率为93.23％。有效数据的选取以在两年内对河西奥体片区具有购买意向的调查个体为准。因此保证了此次调查的客观性与公正性，对了解河西奥体板块目前市民购买承受能力，购买趋势及意向具有一定的参考意义。　　　　　　　　　　[查看河奥体楼盘]

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楼市风云榜12月榜

　　今年南京全市经济水平维持了稳健而快速增长的势头，至2006年11月全社会固定资产投资总额1440.06亿元，同期增长12.8％，其中房地产投资为317.55亿元，同比增长15.7％……　　　　　[全文]

潜在购房者自身特征分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[每日行情快递]

一、学历分析特征描述：高学历　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　『看房日记』

　　此次调查的对象中，整体学历水平较高，仅有2％的被访者学历在大专以下（不包括大专）。其中大学本科段学历所占比重最高，为44％，而研究生以上水平与大学专科水平基本相当分别占25％和29％。本科以上学历水平达到69％，表明高学历者对河西奥体片区的认同度高。同时考虑到收入水平因素，本科以上学历者对奥体片区楼市承受能力最强。

二、现居住地分析 特征描述：地域特征明显　　　　　　　　　　　　　　　　　『地产播报』

　　潜在购房者分布中地域特征明显，数据显示潜在购房者主要集中六城区，潜在购房者所占比重达到了87.5％。其中比例最高的为鼓楼区，比重为27.08％；其次是建邺区，为20.83％。其余七区县中除浦口有6.25％的比重外，江宁、栖霞和雨花三区仅为2.08％，六合、溧水和高淳三区县数据则为零。

　　在潜在购买者居住地的分布上，受地域性因素的影响分布比例十分不均，主要集中在鼓楼和建邺两区，而据分析鼓楼区的潜在购房者多居住于目前的龙江片区。因此河西板块的居住者对河西奥体片区认同度最高，在选择置业中多首选该片区。

三、职业特征分析 特征描述：公司职员为主流

　　在职业分布方面，公司职员是购买奥体片区的主流，这与楼市整体特征基本符合。但是从其他的职业看，仅次于公司职员的为公司管理人员，所占比例达到25％。另一方面公务员所占的比重也比较高，有16.67％
　　公司职员作为购房的主体在任何片区所占的比重都是比较高的，

但作为南京第二CBD规划的奥体片区对于公司管理人员的具有相当大的吸引力。另一方面，由于市府部分部门搬至奥体，因此促使公务员在置业时将目光放在了该片区。

潜在购房者购买意向分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[一周交易分析]

一、面积需求分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　『户型展示』

　　在我们调查的五个面积段中，需求的面积主要集中在90-110平米这个区间，占总比重的43.75％；其次则是110-144平米，比重为29.17％，这两个面积段占到了总比重的72.92％。
　　在面积的需求上，中等面积的房源需求度最高，说明潜在购房者对住宅需求越来越理性

，不一味的追求大面积，购房更讲究实用和经济。同时目前90-110平米的房源户型多为2房或3房，这也与对房型潜在需求的分布基本相同。

二、需求房型分析　【房型查询】一居室两居室三居室四居室独厅两厅三厅单卫双卫三卫

　　在对面积的分析上我们就已经提到，通过对面积需求的分析，可以了解到潜在购房者对房型需求的分析多会集中在2房和3房，这与房型需求统计数据基本相同。数据显示潜在购房者对3房的需求占到了绝对的比重，为54.17％，比2房所占比重高出了27.09％。可以看出购房者多期望可以购买到面积在90-110平米之间的3房。

三、房价承受能力分析 【价格查询】5000-6000 6000-8000 8000-10000 10000-12000 12000以上

　　在房价的承受能力调查中出现了与房型需求同样的局面。在我们调查的6000－7000元/平米之间房价承受能力达到了68.75％的高比重。其余几个价格段所占比例则7000-8000元/平米为18.75％，6000元以下和8000元以上所占的比例均为6.25％。
　　潜在需求者房价承受能力只所以集中在6000-7000元之间，主要由于目前河西房价多已过6000元/平米，购房者对河西房价已基本默认，但追求高性价比的心理依然促使他们期望该片区房价可以集中在6000-7000元/平米。

河西奥体片区市场分析 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 [新房每日内容更新]

　　06年河西奥体楼市快速发展，与前两年相比2004年奥体上市50 万平方米，消化了1/3；2005年上市100万平方米，仅售出30多万平方米，2006年，在上市量很小的情况下，奥体走量高达100万平方米，将待售量几乎消化完毕。在06年房源迅速消化之后，河西奥体片区在07年之初出现了房源吃紧的局面，这也直接导致近期该片区成交量走低。
　　但是从此次调查的结果看，对该片区的购房需求依然很大，潜在购房者对河西奥体片区持看好态度。另一方面随着建邺区政府等行政只能部门的迁入，必然在一定程度上对奥体片区的楼起到相应的拉伸作用。加之对07年楼市看好，作为目前南京主要的房源供应区，该片区在今年将依然会保持高速发展，因此对河西奥体片区我们依然看好。
　　在供应结构和供应类型上，从此次调查结果看，我们认为90-110平米的3房将会有巨大的潜在市场。此类型房源实用性强，针对目前追求经济实用性住宅的市场而言，购房者认可度高，走量速度较快。而在交付标准上看，目前毛坯房交付依然是该片区交付的主要模式，从调查的项目看，除万科光明城市、新锐国际公寓、朗诗国际街区等项目以精装修标准交付外，精装修交付在整个奥体片区市场中所占比例还是相当小的。但从07年楼市发展整体走势看，参看城中板块，精装修交付标准将逐渐成为主流，这在去年我们做过的一次调查中也有所显示，即购房者对精装修交付认可度要高于毛坯房交付。
　　从价格上看，此次调查中房价承受能力主要集中在单价为6000-7000元/平米之间的房源，而此标准为毛坯房交付标准承受能力。因此针对交付标准不同以90-110平米房型为主要参考量分析，我们认为毛坯房中7000元以下房源走量速度将会最高，对购房者吸引力也最大。精装修房中，我们认为按目前普遍的1000元/平米的精装修标准，房价控制在6500－8200之间将会保证其走量速度。

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