中环国际广场：稀世酒店公寓

■ 硬件配套指标
中环国际广场主力户型为65平米，部分户型在48平米和58平米，得房率为65％。项目1-8层为商业设施，拟设置为中环国际俱乐部，9-22层为办公用房，23-47层为酒店式公寓，整个项目配地下车位448个、地上车位80个共约530个车位。其中配套的中环国际俱乐部定位于服务写字楼和公寓业主的休闲、娱乐场所。另一方面该项目的产权定义为酒店式公寓，与其他项目办公或商住产权不同，产权年限为65年，同时项目水电气收费均为民用标准，交付标准为精装修。

■投资分析
由于近两年宏观调控的影响，普通住宅市场的投资性购房明显的减少，但是一些区位好，总价低，单位租金收益较高的酒店式公寓却逐步成为购房者的投资热点。以中环国际广场主力65平米的户型计算，价格取均值12000元/平米。
总价：12000×65＝780000元
首付30％：780000×30％＝234000元
以20年期按揭计月还款：4180.85元
月租金收益：80×65＝5200元
收益额：5200-4180.85＝1019.15元
投资回报年限：234000÷1019.15＝230月
从投资收益计算看前期成本投入为23.4万元，月成本投入为4180.85元/平米，月收益为1019.15，前期成本投资回报期为230个月。

■ 无限升值潜力
⑴．从该项目整体看，中环国际广场无论从区位和产品建设上都具有比较明显的优势，特别是专属的酒店式公寓产权减小了产品投资风险。
⑵．从居住的角度看，该项目得房率过低对其居住舒适性和成本投入会有所影响，因此其投资性价值要高与居住价值。但是虽然从目前南京酒店式公寓这几年的发展看，房价上升势头比较明显，但是由于政策因素对短期投资的制约作用越来越明显，价值市场上同类产品的增多，造成同质化竞争激烈，因此我们并不建议持短线投资态度购买该项目。而由于酒店式样公寓的月收益较高，特别是进行一些风险性较高的短期出租或作为办公用房出租会相应的增加其收益额，因此我们建议该项目可以作为长线投资购买。

■ 地段、位置、交通、市政：
该项目位于山西路军人俱乐部内，地处南京第二商圈——山西路商圈。该商圈商业类型丰富，交通配套齐全，特别是湖南路商业街以及狮子桥美食街为该板块增加了得天独厚的商业氛围。
位于该商圈的中环国际广场，受其外部环境影响在交通、市政配套上具有完善的配套体系，这为增加该项目的可购买性提供了坚实的基础。
■ 环境配套及自身生活配套：
因为地处山西路商圈，所以该项目周边配套齐备，其中有以湖南路商业街为主体的商业配套设施；中大医院，鼓楼医院为主要的医疗设施。另一方面该商圈紧邻新模范马路大学区，加之毗邻南大附中等学校，教育设施上也得到了充分的保证。